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LA DEFISCALISATION
- La réduction (principalement la loi Girardin)
- la déduction (essentiellement la loi De Robien)
Synthétiquement, le principe de réduction consiste à soustraire directement à l’I.R.P.P (impôt sur le revenu des personnes physiques), une économie d’impôts sans passer par le mécanisme de création de charge, donc sans faire intervenir le T.M.I. (taux marginal d’imposition) n’influant pas dans l’optimisation de la défiscalisation.
Alors que le principe de déduction est la création d’une charge, selon un barème, venant minorer les revenus et donc diminuer l’I.R.P.P, en faisant intervenir alors le T.M.I, qui déterminera l’économie d’impôt réelle.

La Loi Girardin Intermédiaire à 50 %
« Réduire Ses Impôts… La Défiscalisation En Outre-Mer »
Dans le cadre de la loi GIRARDIN, la défiscalisation applicable est régie par l’article 199 du CGI, Il s’agit d’une loi de réduction.
Contrairement à la loi De Robien, on n’amortit pas le bien mais on soustrait directement l’économie d’impôt sur les revenus soit 50 % du prix de l'acquisition sur 5 ans.
Les gains sont une réduction de 50 % du montant de l’investissement réalisé étalée sur 5 ans, soit 10 % par an, imputée directement sur l’impôt de l’investisseur.
Une majoration supplémentaire de 4 % est possible, si le logement est équipé pour la production d’énergie renouvelable.
Les Contraintes sont les suivantes :
Donner le bien immobilier en location non meublée, à usage de résidence principale du locataire, pendant 6 années.
Plafonnement de la réduction : prix au m² limité à 2058 € H.T
Respecter les plafonds de loyers par m² de surface habitable :
DOM: 145 €/an
TOM: 184 €/an
Respecter les plafonds de ressources des locataires :
- Personne seule : DOM et MAYOTTE : 27 781 € /
                            TOM : 26 962 €
- Couple marié : DOM et MAYOTTE : 51 383 € /
                            TOM : 49 867 €
- Majoration par personne à charge :
                            DOM et MAYOTTE : 2 972 € /
                            TOM : 2 885 €
A partir de la troisième : DOM et MAYOTTE : 3 971 € /
                            TOM : 3 853 €
A partir de la cinquième : DOM et MAYOTTE : 4 196 € /
                            TOM : 4 045 €
Ce dispositif est préconisé pour une personne se situant dans des tranches supérieures d’imposition.

Le dispositif Robien recentré
« Déduire de vos revenus jusqu’a 50 % de votre investissement …. Se constituer un patrimoine »
Le dispositif Robien recentré remplace l’amortissement Robien depuis septembre 2006.
Le mécanisme d’amortissement a évolué de la manière suivante :
L’amortissement est de 50 % de la valeur de l’investissement
6% pendant les 7 premières années, soit 42 % de la valeur du bien
4% pendant les deux années suivantes, soit 8 % de la valeur du bien
Au total sur neuf ans, la déduction représente 50 % du prix total de l’acquisition

Les gains sont les suivants
L’amortissement jusqu’à 50 % du montant de votre investissement
Les charges liées a l’acquisition et a l’exploitation de votre bien immobilier et les intérêts d’emprunt sont déductibles.

Le déficit foncier ainsi créé vient en déduction de vos revenus imposables a concurrence de 10 700 € par an, générant une économie d’impôt annuelle proportionnelle a votre tmi, pouvant atteindre 4 280 € par an pour un tmi de 40 %

Les contraintes résident dans l’obligation de louer le logement pendant 9 ans, et dans le plafonnement des loyers selon le barème suivant :
Zone A : région Parisienne, région Lémanique, côte d’azur.
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250000 habitants, les agglomérations chères, la périphérie Parisienne, le pourtour de la côte d’azur, la Corse, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, la Réunion.
Zone B2 : les agglomérations de plus de 50000 habitants, certaines zones frontalières et littorales, l’île de France
Zone C : le reste de la France.
Ce dispositif s’adresse particulièrement aux contribuables souhaitant financer l’acquisition d’un bien immobilier grâce aux économies d'impôt permises par la Loi, et aux loyers versés par les locataires.